Ijarah Itu Apa Sih? Panduan Lengkap Sewa Menyewa dalam Islam

Table of Contents

Pernah dengar istilah ijarah? Kalau kamu akrab dengan dunia perbankan syariah atau pembiayaan Islam, mungkin kata ini sudah tidak asing lagi. Nah, sederhananya, ijarah itu adalah salah satu jenis akad dalam Islam yang mirip banget dengan sewa-menyewa. Tapi tentu saja, ada prinsip dan aturan syariah yang melingkupinya biar transaksinya halal dan berkah. Yuk, kita bedah lebih dalam apa itu ijarah!

Image just for illustration

Secara bahasa, ijarah berasal dari kata “al-ajr” yang berarti upah, imbalan, atau sewa. Dalam konteks syariah, ijarah adalah akad pemindahan hak guna (manfaat) atas suatu barang atau jasa, dalam jangka waktu tertentu, dengan pembayaran sewa (ujrah) tanpa diikuti pemindahan kepemilikan barang itu sendiri. Jadi, intinya si pemilik aset menyerahkan hak penggunaan asetnya kepada orang lain, dan orang itu membayar sejumlah uang sebagai ujrah atau sewa. Gampang banget kan konsepnya?

Konsep ijarah ini sangat penting dalam ekonomi Islam karena menjadi alternatif yang adil dan transparan untuk berbagai jenis transaksi sewa-menyewa. Baik itu sewa properti, kendaraan, atau bahkan mempekerjakan seseorang untuk suatu jasa, semua bisa diwadahi dalam akad ijarah. Ini menunjukkan betapa fleksibelnya syariah dalam mengakomodasi kebutuhan muamalah umat.

Jenis-Jenis Ijarah: Lebih dari Sekadar Sewa Biasa¶

Meskipun terlihat sederhana, ijarah punya beberapa jenis yang punya karakteristik dan peruntukan berbeda. Ini penting banget buat dipahami, apalagi kalau kamu mau bertransaksi dengan skema ini.

Ijarah Manfaat (Ijarah ‘ala al-Manfa’ah)¶

Jenis ini adalah ijarah yang paling dasar dan umum. Objeknya adalah manfaat dari suatu aset atau jasa. Jadi, yang disewakan itu bukan fisiknya aset, tapi hak untuk menggunakan atau menikmati manfaat dari aset tersebut. Contohnya, kamu menyewa rumah, maka yang kamu sewa adalah hak untuk tinggal di rumah itu, bukan rumahnya jadi milikmu. Atau kamu menyewa jasa seorang programmer untuk membuat website, maka yang disewa adalah keahlian dan tenaganya si programmer.

Ijarah ‘ala al-A’yan (Ijarah ‘ainiyah)¶

Ini adalah ijarah yang objek sewanya berupa aset fisik (ain). Intinya, kamu menyewa barangnya langsung. Misalnya, kamu menyewa mobil atau menyewa alat berat. Jadi, kamu dapat menggunakan barang tersebut untuk jangka waktu tertentu dengan membayar sewa. Setelah masa sewa habis, barang itu dikembalikan lagi ke pemiliknya.

Ijarah Muntahiyah bi Tamlik (IMBT)¶

Nah, ini dia jenis ijarah yang paling sering kita dengar di perbankan syariah. IMBBT itu singkatan dari Ijarah Muntahiyah bi Tamlik, yang berarti sewa yang diakhiri dengan kepemilikan. Konsepnya begini: kamu menyewa suatu aset (misalnya rumah atau mobil) dari bank syariah. Selama masa sewa, kamu bayar cicilan yang sebenarnya adalah uang sewa. Nah, setelah masa sewa berakhir (dan semua cicilan lunas), aset tersebut bisa berpindah kepemilikan ke kamu. Ada dua cara pemindahan kepemilikannya:
1. Hibah: Pemilik aset menghibahkan asetnya kepadamu setelah masa sewa berakhir.
2. Jual Beli: Ada akad jual beli terpisah yang dilakukan setelah masa sewa berakhir, biasanya dengan harga simbolis.

IMBT ini mirip banget sama leasing konvensional, tapi bedanya, dalam IMBBT akad sewa dan akad kepemilikan itu dipisah dan punya dasar syariah yang jelas. Bank tidak mengambil untung dari bunga, melainkan dari uang sewa atas aset yang disewakan. Ini menjadi solusi pembiayaan yang populer karena memungkinkan nasabah memiliki aset secara bertahap tanpa riba.

Ijarah Mausufah fi al-Dzimmah (Ijarah Forward/Future Lease)¶

Ini adalah jenis ijarah yang objek sewanya (baik itu aset atau jasa) belum ada saat akad disepakati, tapi sudah disepakati spesifikasinya di awal. Paling sering ini digunakan untuk jasa. Contoh: kamu menyewa jasa kontraktor untuk membangun rumah dengan spesifikasi tertentu di masa depan, atau menyewa layanan cloud server yang baru akan aktif beberapa minggu ke depan. Atau, kamu menyewa sebuah apartemen yang masih dalam tahap pembangunan. Pembayaran sewa bisa dilakukan di muka, bertahap, atau di akhir.

Konsep ini mirip dengan istishna’ (akad pemesanan barang), bedanya objeknya adalah jasa atau manfaat, bukan barang jadi. Ini menunjukkan fleksibilitas ijarah dalam mengakomodasi kebutuhan pembiayaan proyek atau layanan yang akan datang.

Rukun dan Syarat Ijarah: Pondasi Akad yang Sah¶

Agar sebuah akad ijarah itu sah secara syariah, ada beberapa rukun (elemen dasar) dan syarat yang harus dipenuhi. Ini penting banget biar transaksinya tidak mengandung unsur yang haram atau meragukan.

Rukun Ijarah¶

Ada empat rukun utama dalam akad ijarah:
1. Pihak yang Berakad (Penyewa dan Pemberi Sewa): Harus ada dua belah pihak yang melakukan transaksi.
2. Objek Ijarah (Ma’jur/Mu’ajjar): Ini adalah barang atau jasa yang disewakan.
3. Manfaat Objek Ijarah (Manfa’ah): Hak guna atau layanan yang disewakan.
4. Sewa/Upah (Ujrah): Pembayaran yang diberikan oleh penyewa kepada pemberi sewa.
5. Sighat (Ijab Qabul): Pernyataan kehendak dari kedua belah pihak untuk melakukan akad.

Syarat-Syarat Ijarah¶

Setiap rukun di atas punya syarat-syarat khusus agar akadnya sah:

Syarat Pihak yang Berakad (Penyewa & Pemberi Sewa):¶

• Baligh dan Berakal: Kedua pihak harus sudah dewasa (baligh) dan memiliki akal sehat, artinya mampu memahami konsekuensi dari akad yang mereka lakukan.
• Merdeka: Bukan budak atau di bawah paksaan.
• Mampu Bertindak Hukum: Tidak di bawah pengampuan (misalnya anak kecil atau orang gila).

Syarat Objek Ijarah (Ma’jur/Mu’ajjar):¶

• Ada dan Jelas: Barang atau jasa yang disewakan harus ada secara fisik (atau bisa dihadirkan/disediakan) dan jelas spesifikasinya, tidak gharar (ketidakjelasan yang bisa menimbulkan sengketa).
• Memiliki Manfaat yang Jelas: Manfaat dari objek sewa harus jelas dan halal. Misalnya, tidak boleh menyewakan barang yang manfaatnya haram seperti menyewakan toko untuk menjual minuman keras.
• Bisa Diserahkan Manfaatnya: Pemberi sewa harus punya kemampuan untuk menyerahkan hak manfaat objek kepada penyewa.
• Tidak Habis Karena Digunakan: Objek ijarah haruslah aset yang manfaatnya bisa dinikmati tanpa menghabiskan fisiknya. Contohnya, rumah, mobil, alat berat. Tidak boleh menyewakan makanan karena akan habis setelah dimakan.
• Milkiyah (Kepemilikan): Pemberi sewa haruslah pemilik sah dari objek yang disewakan, atau setidaknya memiliki izin dari pemiliknya.

Syarat Manfaat Objek Ijarah:¶

• Jelas dan Spesifik: Manfaat yang disewakan harus diketahui dengan jelas oleh kedua belah pihak agar tidak ada perselisihan di kemudian hari.
• Halal: Manfaat yang disewakan harus sesuai dengan syariat Islam.

Syarat Sewa/Upah (Ujrah):¶

• Jelas dan Terukur: Jumlah ujrah (uang sewa) harus jelas dan disepakati di awal, baik jumlahnya, cara pembayarannya, maupun jangka waktunya.
• Harta yang Bernilai: Ujrah harus berupa harta yang memiliki nilai dan boleh diperjualbelikan.
• Bukan Manfaat yang Sama: Ujrah tidak boleh berupa manfaat yang sejenis dengan objek sewa. Misalnya, tidak boleh menyewakan rumah dengan ujrah berupa hak tinggal di rumah lain.

Syarat Sighat (Ijab Qabul):¶

• Jelas dan Sesuai: Pernyataan ijab (penawaran) dan qabul (penerimaan) harus jelas, tidak samar, dan menunjukkan kesepakatan kedua belah pihak.
• Tidak Tergantung Syarat Lain: Akad tidak boleh digantungkan pada syarat-syarat yang tidak relevan atau bertentangan dengan syariat.
• Tidak Terbatas Waktu yang Tidak Jelas: Jangka waktu sewa harus jelas.

Memenuhi semua rukun dan syarat ini adalah kunci agar akad ijarah kita sah dan berkah, serta terhindar dari potensi sengketa di kemudian hari.

Perbedaan Ijarah dengan Konsep Lain: Biar Nggak Salah Paham¶

Meski sekilas mirip, ijarah itu beda lho sama beberapa akad lain dalam Islam atau konsep keuangan konvensional. Yuk, kita lihat bedanya biar nggak ketuker-tuker!

Ijarah vs. Jual Beli (Murabahah)¶

• Ijarah: Tujuannya memindahkan hak guna/manfaat suatu barang, bukan kepemilikannya. Pembayaran adalah sewa.
• Jual Beli (Murabahah): Tujuannya memindahkan kepemilikan suatu barang. Pembayaran adalah harga barang.
  Contoh: Kalau kamu ijarah mobil, mobil itu tetap milik pemberi sewa, kamu cuma bisa pakai. Kalau kamu beli mobil (murabahah), mobil itu langsung jadi milikmu.

Ijarah vs. Sewa Konvensional¶

Pada dasarnya, ijarah dan sewa konvensional itu mirip banget. Tapi, ada perbedaan fundamental dari sisi landasan syariah dan aturan mainnya:
* Ijarah: Terikat dengan prinsip syariah. Misalnya, aset yang disewakan harus halal, pemilik aset menanggung risiko atas aset (bukan penyewa), dan tidak ada denda keterlambatan yang bersifat riba. Pembatalan sepihak biasanya tidak diperbolehkan tanpa kerelaan kedua pihak.
* Sewa Konvensional: Lebih fleksibel dari sisi aturan. Bisa jadi ada bunga, denda, atau biaya tersembunyi yang tidak sesuai syariah. Risiko aset bisa dialihkan sepenuhnya ke penyewa.

Ijarah vs. Rahn (Gadai)¶

• Ijarah: Akad sewa-menyewa, ada uang sewa yang dibayarkan untuk manfaat aset.
• Rahn: Akad penjaminan utang dengan suatu barang. Barang gadai dijadikan jaminan atas utang, bukan untuk disewakan.

Ijarah vs. Istishna’ (Pemesanan/Produksi)¶

• Ijarah: Objeknya adalah manfaat dari barang yang sudah ada atau jasa.
• Istishna’: Objeknya adalah barang yang akan dibuat atau diproduksi sesuai spesifikasi pesanan, dan kepemilikannya berpindah setelah barang jadi.

Keunggulan dan Manfaat Ijarah: Mengapa Ini Pilihan Menarik?¶

Ijarah ini bukan cuma sekadar alternatif, tapi punya banyak keunggulan dan manfaat, baik dari sisi syariah maupun ekonomi.

Bagi Penyewa (Musta’jir):¶

• Fleksibilitas: Bisa menggunakan aset tanpa harus memiliki. Ini cocok banget buat bisnis yang butuh aset mahal tapi nggak mau keluar modal besar di awal.
• Angsuran Tetap: Biasanya, pembayaran sewa (ujrah) itu tetap sepanjang masa akad, jadi lebih mudah buat budgeting.
• Tidak Ada Riba: Karena landasannya syariah, tidak ada unsur bunga atau riba, sehingga transaksi menjadi halal dan berkah.
• Risiko Ditanggung Pemilik: Sebagai penyewa, kamu tidak menanggung risiko kerusakan atau kehilangan aset di luar kelalaianmu. Risiko utama aset ada pada pemilik (mu’ajjir).

Bagi Pemberi Sewa (Mu’ajjir):¶

• Pendapatan Rutin: Pemberi sewa akan dapat pendapatan rutin dari uang sewa.
• Kepemilikan Aset Terjaga: Aset tetap menjadi miliknya, jadi kalau penyewa wanprestasi atau masa sewa habis, aset bisa ditarik kembali.
• Peluang Bisnis Baru: Membuka peluang bisnis di sektor penyewaan aset.
• Mengurangi Risiko Kredit: Karena aset tetap di bawah kepemilikan atau pengawasan pemberi sewa, risiko gagal bayar bisa lebih terkontrol dibanding pinjaman tunai.

Dari Sisi Ekonomi dan Sosial:¶

• Pemerataan Ekonomi: Membantu pihak yang tidak memiliki modal besar untuk tetap bisa mengakses dan memanfaatkan aset produktif.
• Keadilan Transaksi: Prinsip bagi hasil risiko dan keuntungan yang adil membuat transaksi lebih transparan dan minim eksploitasi.
• Mendukung Industri Halal: Mendorong pertumbuhan ekonomi syariah dan menciptakan ekosistem bisnis yang sesuai prinsip Islam.
• Inovasi Produk Keuangan: Menjadi dasar pengembangan produk-produk keuangan syariah yang inovatif dan relevan dengan kebutuhan masyarakat modern.

Penerapan Ijarah di Lembaga Keuangan Syariah: Bikin Hidup Lebih Mudah¶

Ijarah adalah salah satu pilar utama produk-produk pembiayaan di bank syariah atau lembaga keuangan syariah lainnya. Ini contohnya:

1. Pembiayaan Kepemilikan Rumah/Mobil (Ijarah Muntahiyah bi Tamlik - IMBT)¶

Ini yang paling populer! Kalau kamu mau punya rumah atau mobil tapi nggak mau ribet dengan riba bank konvensional, IMBT jadi solusinya. Bank syariah akan membeli aset yang kamu inginkan, lalu menyewakannya kepadamu. Setelah masa sewa selesai, kepemilikan aset berpindah ke kamu.

2. Pembiayaan Alat Berat atau Mesin Industri¶

Perusahaan konstruksi atau manufaktur sering butuh alat berat atau mesin mahal. Daripada beli tunai yang butuh modal besar, mereka bisa menyewa dengan akad ijarah dari bank syariah. Ini membantu efisiensi modal dan operasional.

3. Pembiayaan Jasa (Ijarah Mausufah fi al-Dzimmah)¶

Misalnya, kamu mau naik haji atau umrah, tapi butuh dana untuk membayar travel. Bank syariah bisa menawarkan pembiayaan jasa umrah dengan akad ijarah. Bank akan membayarkan biaya paket umrah ke travel, lalu kamu membayar cicilan sewa jasa perjalanan itu ke bank. Contoh lain, pembiayaan pendidikan atau kesehatan.

4. Sewa Properti Komersial¶

Bank syariah bisa menyewakan gedung kantor, ruko, atau gudang kepada nasabah dengan akad ijarah. Ini memberikan alternatif bagi bisnis yang tidak ingin mengikat modalnya untuk pembelian properti.

5. Jasa Keuangan Lainnya¶

Beberapa bank syariah juga menggunakan akad ijarah untuk menyediakan layanan jasa perbankan seperti kotak penyimpanan aman (safe deposit box) atau penyewaan infrastruktur IT.

Ini semua menunjukkan betapa fleksibelnya akad ijarah ini dalam memenuhi berbagai kebutuhan finansial masyarakat, tanpa harus melanggar prinsip-prinsip syariah. Ini adalah bukti bahwa ekonomi syariah itu tidak kaku, justru adaptif dan solutif.

Studi Kasus Ijarah: Bagaimana Bekerja dalam Prakteknya?¶

Agar lebih terbayang, yuk kita lihat contoh sederhana bagaimana ijarah ini bekerja di kehidupan sehari-hari:

Contoh 1: Sewa Rumah Tinggal¶

Misalkan Pak Budi ingin menyewa sebuah rumah dari Ibu Ani.
* Akad: Ijarah Manfaat.
* Objek Ijarah: Manfaat penggunaan rumah.
* Pihak: Pak Budi (Penyewa), Ibu Ani (Pemberi Sewa).
* Ujrah: Rp 30 juta per tahun, dibayar di muka.
* Jangka Waktu: 2 tahun.
* Mekanisme: Ibu Ani dan Pak Budi melakukan ijab qabul. Pak Budi membayar Rp 30 juta. Pak Budi berhak menempati rumah selama dua tahun. Setelah dua tahun, Pak Budi mengembalikan rumah ke Ibu Ani. Jika ada kerusakan besar pada rumah (misal atap bocor karena faktor alam), itu tanggung jawab Ibu Ani sebagai pemilik. Tapi kalau Pak Budi merusak rumah karena kelalaiannya, itu tanggung jawab Pak Budi.

Contoh 2: Pembiayaan Mobil dengan IMBBT dari Bank Syariah¶

Bu Siti ingin membeli mobil seharga Rp 200 juta, tapi dananya tidak cukup. Ia datang ke Bank Syariah X.
* Akad: Ijarah Muntahiyah bi Tamlik (IMBT).
* Objek Ijarah: Mobil yang diinginkan Bu Siti.
* Pihak: Bu Siti (Penyewa), Bank Syariah X (Pemberi Sewa).
* Ujrah: Disepakati cicilan bulanan sebesar Rp 4 juta selama 5 tahun. Angka Rp 4 juta ini adalah uang sewa.
* Mekanisme:
1. Bank Syariah X membeli mobil dari dealer atas nama bank.
2. Bank Syariah X kemudian mengikat akad ijarah dengan Bu Siti, menyewakan mobil tersebut selama 5 tahun dengan uang sewa Rp 4 juta per bulan.
3. Selama 5 tahun, Bu Siti membayar uang sewa. Mobil masih milik Bank Syariah X.
4. Setelah 5 tahun (60 bulan) dan semua uang sewa lunas, Bank Syariah X mengalihkan kepemilikan mobil kepada Bu Siti melalui akad hibah atau jual beli simbolis. Kini mobil itu sah milik Bu Siti.

Dalam skema ini, bank mendapatkan keuntungan dari uang sewa, bukan dari bunga. Risiko kepemilikan awal ada pada bank, dan bank berkewajiban menanggung perbaikan besar di luar kelalaian penyewa.

Tantangan dan Risiko dalam Ijarah¶

Meskipun banyak kelebihannya, ijarah juga punya tantangan dan risiko yang perlu diperhatikan, baik bagi penyewa maupun pemberi sewa:

Bagi Penyewa:¶

• Tidak Ada Kepemilikan Awal: Selama masa sewa, aset masih milik pemberi sewa, sehingga penyewa tidak bisa menjual atau menjadikan aset sebagai jaminan.
• Kewajiban Perawatan: Meskipun risiko kerusakan besar ditanggung pemilik, perawatan rutin atau kerusakan akibat kelalaian tetap menjadi tanggung jawab penyewa.
• Biaya Akhir (untuk IMBT): Meskipun ada akad hibah atau jual beli simbolis, terkadang ada biaya administrasi untuk proses balik nama kepemilikan.

Bagi Pemberi Sewa:¶

• Risiko Kepemilikan Aset: Pemberi sewa menanggung risiko penyusutan nilai aset, kerusakan, atau bencana yang menimpa aset.
• Risiko Non-Performing Financing (NPF): Sama seperti kredit konvensional, ada risiko penyewa tidak mampu membayar uang sewa.
• Biaya Pemeliharaan: Untuk Ijarah murni, biaya pemeliharaan besar aset menjadi tanggungan pemberi sewa, yang bisa mengurangi margin keuntungan.
• Likuiditas Aset: Jika aset tidak ada yang menyewa, pemberi sewa bisa kehilangan potensi pendapatan.

Penting bagi kedua belah pihak untuk memahami risiko-risiko ini dan memastikan semuanya jelas tercantum dalam perjanjian akad. Transparansi adalah kunci!

Tips Memilih Produk Ijarah¶

Kalau kamu tertarik menggunakan produk ijarah, ini beberapa tips yang bisa membantu:

1. Pahami Jenis Ijarah: Pastikan kamu tahu jenis ijarah mana yang cocok dengan kebutuhanmu (sewa murni, sewa dengan janji kepemilikan, atau sewa jasa).
2. Baca Akad dengan Teliti: Jangan malas membaca semua poin dalam akad perjanjian. Pastikan kamu paham hak dan kewajibanmu, besaran ujrah, jangka waktu, dan mekanisme kepemilikan (jika IMBT).
3. Perhatikan Biaya Lain: Tanya secara detail apakah ada biaya administrasi, biaya asuransi (jika ada), atau biaya balik nama (untuk IMBT). Pastikan semua transparan.
4. Pastikan Aset Jelas: Jika objeknya aset fisik, pastikan spesifikasi aset jelas, kondisinya sesuai, dan tidak ada masalah hukum kepemilikannya.
5. Pilih Lembaga Keuangan Terpercaya: Pastikan bank syariah atau lembaga keuangan yang kamu pilih itu punya reputasi baik dan diawasi oleh OJK atau otoritas terkait.
6. Jangan Tergiur Promosi Semata: Bandingkan penawaran dari beberapa lembaga. Jangan ragu bertanya sampai kamu benar-benar paham.
7. Pahami Risiko: Ketahui risiko-risiko yang mungkin timbul dan bagaimana penyelesaiannya jika terjadi masalah.

Dengan memahami konsep ijarah secara menyeluruh, kamu bisa memanfaatkan akad ini untuk berbagai kebutuhan finansialmu secara halal dan berkah. Ijarah adalah salah satu bukti nyata bahwa ekonomi syariah mampu memberikan solusi keuangan yang relevan, adil, dan bermanfaat bagi masyarakat.

Semoga penjelasan ini bisa memberikan pemahaman yang komprehensif tentang apa itu ijarah. Punya pengalaman dengan ijarah? Atau ada pertanyaan lain yang ingin kamu ajukan? Yuk, berbagi di kolom komentar di bawah!